2013年11月30日 星期六

大陸知名連鎖火鍋店【海底捞】老闆:張勇的經營心法!

海底捞张勇:让员工用双手去改变命运

2013-10-25 企业家精神决定企业格局  

最开始,我和我太太,当时还是我女朋友,我最好的同学和他的女朋友四个人合伙,弄了个小火锅店。我没钱,主要是他们三个人的钱,不到一万块钱的投资。我跟大家说,既然是很好的朋友,也就不要说谁的股份多,谁没有股份,就平均分配。但我要立一个规矩,从今天起我就是总经理,什么事情一定要按我说的去做。我当时给了他们一个承诺,一定用五年的时间把资产做到15万,如果做不到,我会赔给他们,他们几个被吓住了。  我做了总经理后,经常开会,讲怎么样把客户抓住。谁如果没有按照我的要求做,也要开会,时间长了他们就有点反感,但基本上还是确立了我在团体的领导地位。后来也有一些冲突,但是都解决得蛮好的。这些其他企业倒是可以借鉴,很多企业都会面临这个问题,合伙人到了后来为了利益闹分家,甚至变成竞争对手,也有因为股东矛盾导致企业倒台的,当然大多数都是健康的。  我不心疼钱,因为你的心胸决定了你对金钱的态度,对同事的关系。你知道你要做大,如果只是想挣一点钱,你就会怕风险,对于一些冲突,就不会那么坚持。有了很高的心胸,我就会把它看成一种资源,投下去,这就是个体企业家的精神。当时我有一个理想,一定要到北京,一定要走远。  西安分店一开始发展得并不顺利,当时赔了三十多万,我合伙人蛮有企业家风范的,他说,他多赔点,我少赔一点。我说那怎么可以?肯定要赔多一点,因为是我在做,结果我赔了18万,他赔了15万。我欠他的钱,很久才还上。  我一直坚持餐饮的营销不是靠广告,口碑也是一种广告。后来很多人问我,你送客人一个菜,或者给他免单,成本怎么算?我说你们都没算广告费。  做企业,不是每一个点都要做好,只要找那么一个点,然后把这点做得特别好,你就成功了。餐饮行业要想生意好,外行人都知道,环境好,服务好,味道好,最好不要钱。来源于官方微信 swdtzq    海底捞就是服务好。火锅生意很不好做,味道上我不能满足所有人的口味,只能尽量满足大多数人的。我们的定位现在一句话就可以说清楚:为朋友、家庭聚会提供一个优质的场所。优质,所以价格偏高,但不是豪华。我不需要打工仔,我需要的是企业家  授权制度很重要。餐饮业是非常难控制的,那个时候还没有信息化,但制度是靠人去执行的,而且这些人都是服务员,你要怀疑,事情就没法做了。给他搭一个平台,充分信任他,把我的事儿变成他的事儿,大家就会很认真去做。授权制度后来更发挥到极致,服务员都可以为客人免单。  授权之后,也有人贪污,但是我一直不想改变这个制度,因为大多数人都是值得信赖的,我的员工在获得信任和平台之后,他们成长很快。我就享受到了授权的甜头,只有授权才是信任员工的表现,可以通过制度来规范,然后它可以带来保证顾客满意度的好处,可以让你的员工觉得自己是主人,一些口头上的话就会变成现实。有些企业家说企业是大家的,但是实际上他并不信任你。我们也说企业是大家的,但是这些话,我是通过授权把它实现,真正变成大家的。  我现在每个月就上几天班,在北京就是开一次例会。我平时很少和分布在各地的大区经理交流,我的电话老不响。海底捞这样维持三年都没问题。我认为,人是不断在失败当中成长的。部门已经专业化了,什么采购、选址这些事情都不归我管,我现在就管人。把双手改变命运的价值观在海底捞变成现实,这是我们企业的目标,我管这个。一定是把人力资源做好之后,才会去考虑开店的问题。  以前我会把我的想法直接在办公室里传递给大家,后来我亲自挨个去打电话给高层的六个人,再后来用文字,但到最后都会走样。其实天天都在做的翻来覆去的都是顾客满意度、员工辞职和升迁什么的。2000年以后公司有一套东西自己会运转,我觉得很务实,效果也很好。  我理想中的员工并不是能够很好执行的员工。我不需要打工仔,我需要的是企业家。所以我的授权很大,我会让他去做看起来他不会做成功的事情,只有这样他才能改变,因为他没有专业知识,没有资金,没有人脉,只有一双手,你的命运只能靠自己来改变。虽然可能会因为他是一个小孩子,判断不够准确而造成很多损失,但是还是坚持让他们去做,我要让他们明白管理是永远创新型的。要授权我就一定不能去上班,上班我会被气死。做好也是你的事情,不是我的事情。我觉得这很好,我觉得每个企业都应该这样做,而且每个企业都可以做到。人的培养是我们和其他企业最大的区别  餐饮业不需要精英,餐饮业搞的是服务,我们要的是勤奋、诚实、善良的人,做事情认真,这种团队氛围是很好的,我个人是特别看重团队氛围的。  我现在培养人的策略是狠抓人心。我觉得有些管理者把管理的问题夸大了,他为了显示自己的专业性,人为的制定一些不必要的流程。其实有些东西就是实实在在去做的。比如说我的配送体系是按照美国标准做的,车间的温度都是可以控制的,洗菜方式也是机械化的,现代化配送,我多年前就做到了。这些标准化流程和物流体系,只要有钱,都可以做到。但是,人的培养是我们和其他企业最大的区别,不信你去挖一挖,你很难挖得走。  我们有一个政策,凡是店长以下的干部要走,都由人力资源部通过猎头公司帮他联系一个好的工作,这是一个。第二是给八万块钱的安家费。这个政策出来几年了,也撤过好几个店长了,但都还是会留下。对于服务员来说,我觉得这个平台是很好的,每天都有新东西。  以前火锅店只有二三十个员工,闲的时候大家出去玩儿,后来有钱了我就带他们到成都去,去坐翻滚列车,之后就到住在附近的一个员工家去,看到她的父母。慢慢就形成了员工家访制度。  我能做到员工有什么事情,都很真诚的去管。我说话,绝对没有人敢不听我的,但我的亲和力很强。比如说某个大区经理或店长犯了错误,张大哥很关心你的成长,要给你讲一下,但我的时间很宝贵,你要坐飞机到成都来。因为是你犯错误,机票你得自己掏,咖啡钱、住宿费也得你掏吧。所以,我们有一个喝咖啡制度。我也知道,我必须要有足够的能力,因为做得不妥员工也会对我提意见。  我们的干部都是从最低做起来的,这与别的公司是不一样的,它的员工感受不到这种关怀。我们有工作总结,但不叫工作总结,叫 “三思而行”,就是从他的难点出发,思危,思退、思进。我在这方面创新很厉害的。  我们店长以上的干部基本上不流动,就是大堂经理以上现在流动性都很少,一年也就那么几个。服务员每个月的流动是10%左右,这在国内的餐饮业算是好的。  所有的服务员都有升职的机会,除了个别的职位比如工程师,连总会计师都是从服务员培养的。我们是家族企业,高层结构很稳定,所以为了员工的晋升,就要不断的扩张。来源于官方微信 swdtzq   做到A级店,就有资格调动人员了,意味着你可以选一个后备干部做助手,等你觉得他可以了,就可以申请人力资源部来验收,看他把握的工作方法,就是怎么样对员工,怎么样家访,怎么样跟顾客沟通,怎么抓客户,如果他已经掌握了这些技巧,公司就会正式任命这个人为店长,然后你就可以到新的店去了。如果你把这个故事重复两遍,你就是小区经理,意味着你可以配司机了,配保姆了,配人员了。  我们用各种方式推动员工不断的创新。比方我们成都的店有三块板,一个黄色,一个黑色,一个是红色的,如果你的部门没有创新,我就会把你的名字放在黑板上;如果你的部门有新点子,但是不能全公司推广,只能在一个区推广,我就会把你放在黄板上;如果你的创意被用到全公司,你的名字就会在红板上。名字在黑板上,我天天都能看见,这其实是挺可怕的。现在黑板上都没人了。  我还有一个创新委员会,由大区总经理组成,创意收集之后会报给委员会,委员会再进行筛选,好东西就在全国推广。我的目标就是按部就班的做  我觉得我既然能够把一个四人公司变成一个几千人的公司,也能够把几千人的公司变成几万人的公司,道理很简单,就是一个重复的过程。而公司到了一定的规模,为了保持服务水准,就要把人力体系控制住,我们有一个务实有效的绩效考核体系,非常严格。  建立流程和制度,是一个企业必须的,而设计一个完善的流程和规范的制度,相对来讲其实蛮容易的。难在执行。如果一个领导者很公正,有责任心、善心和爱心,那你的队伍一定能带好。我必须通过理想、责任感,尽量遏制他的私心,这中间,务实的绩效考核是关键,一定要准确评价出哪一个店做得好,哪个店做得不好,不能被蒙蔽。  我基本的思想已经形成,就是双手改变命运。我本人就是这样,我的目标是就这样按 部就班的做,认认真真的做。因为我根本不羡慕那些上市的,或者身价多少的人,不是吃不到葡萄说葡萄酸,我确实觉得这个东西对我没有意义。

轉載【奢侈税当然應該廢除!】 基泰建設總經理/馮先勉博士的真知灼見!

奢侈稅當然應該廢除(上)

2013/11/16 09:00基泰建設總經理/馮先勉博士 奢侈稅自2011年6月實施已逾2年,對於檢討是否應修正和廢除的聲音,也愈來愈大,到底有無達到設立目標?和未來修正方向與因應之道?投資人應了然於胸,方不致增加投資風險。  一、就增加稅收的角度觀察 在奢侈稅提出之時,財政部就提出每年可增加數百億元稅收之理想,但實施兩年多後的實際情況,卻是稅收甚少,就房地產部分,只有51億元,但所導致其他稅收(如土地增值稅和契稅)之減收,卻數倍於這個數字,因此,就稅收的角度而言,是完全失敗了。 失敗之後,有許多學者專家跳出來,說奢侈稅的主要目的不在於增加稅收,其主要觀點大約可歸納為二種:一種是認為該稅是政策性的打擊投機措施,主要目的是在打擊短期買賣炒作,只要能抑制短期交易,收不到稅都沒有關係,因此推論奢侈稅反而應是收愈少愈成功。 這種主張最大的矛盾處在於,如目的不在課稅,干財政部何事?打擊房地產短期交易是內政部的事,內政部不主動積極的提出相對應的住宅政策,要由財政部如此費心的撈過界,卻又說其目的不在增加稅收,有可能嗎?此種主張不攻自破也! 而就抑制短期交易的效果觀察,也令人費解,到底是為了打房價?還是打交易量?如為打下房價,目標是要打到什麼程度呢?如為了打下交易量,目標是要打下多少量呢?一個市場的交易量大,才能發揮市場機能,不論供需的調整、價格的有效反映或是減少人為操縱,都才能透過市場機能,而達成其目的!如抑制市場短期交易,使交易量急凍,只會使市場失靈,從業人員失業,上述的效果皆不易達成,因此,抑制市場短期交易,到底政策目標何在? 另一種是財稅學者較為支持的主張,說奢侈稅是為了補洞,補什麼洞呢?是補土地增值稅不能依實價課稅所產生的一個稅收之洞,他們認為一方面由於土地「公告現值」和實際「交易價格」不一致,所以在房地產買賣時,有很大一部分獲利課不到稅;另一種情況是,由於課徵土地增值稅的依據──土地公告現值是一年才調整一次,因此,導致在一年內的房地產交易都課不到稅。 因為明顯違反賦稅公平,和會加大貧富差距。在這樣一個大帽子之下,當然應該修改現行土地稅制。但是因為要修改土地稅制困難,又為了賦稅公平,所以需要一個補洞的工具,因此,即使明知奢侈稅有許多缺點,但只要能達成補洞這一個優點就堅持不可廢。 這也是個矛盾的邏輯,明知問題在別的地方,卻因修改困難,就隨便拿一個補洞的工具,自我感覺良好的交代一番,這種做法合理嗎?如純以補洞的角度觀察,現行奢侈稅規定,只要在二年內有房地產交易,不論賺賠,都要課徵交易金額10%至15%的重稅,如此嚴苛又缺乏理論基礎的稅賦,既然為了補洞,就應該可以課到很多逃漏的部分才對,但實際結果呢?為什麼還是課不到什麼稅?反而使原本可課到的土地增值稅和契稅還少收了呢?奢侈稅真的能達到補洞的目的嗎?關於這個問題的說明,事涉土地稅制專業,先不討論,但如純就補洞的目標而言,顯然也是失敗了。 因此,如就稅收的角度而言,不論增加稅收、或補土地稅制之洞的二線作戰,可說是都失敗了,還有什麼理由堅持不廢呢? (下一頁:就抑制房價的角度觀察) 二、就抑制房價的角度觀察 奢侈稅實施之初,曾認為透過打擊短期交易,透過交易量減少,可以導致房價下跌,讓所有的年輕人可以買到房產,但實施的結果呢? 由政府和民間各單位所公佈的資料,都可以看出房價,特別是地價,不但沒有下跌,反而愈漲愈高,顯然大部分的人仍然無法了解,「交易」並不是推昇房地產價格的主要原因,房地產的「特殊優勢」才是!因此,即使完全禁止短期交易,房地產價格仍然無法受到抑制。 有人對房地產價格無法被抑制的事實發表言論,說是如果沒有奢侈稅,則房價的漲幅至少會比目前增加10%以上,這種假設性的口水戰是無意義的虛耗,事實是任何一種企圖以破壞市場、干預市場、窒息市場,甚至毀滅市場,而希望達到價格下跌的政策,通常都無法長期有效! 尤其是對房地產而言,由於其不會腐爛、不會折舊,又可安全地貯存財富的「特殊優勢」,更無法因打擊短期交易市場而迫使其價格下跌,因為「持有」才是其獲利的主要因素,能有效「貯存財富」才是其無可取代的商品優勢!掌握不了重點,即使打房打到極限,限制所有的房地產交易,也無法迫使其價格下跌。 最好的例子是傳統市場或夜市裡的攤位,如果政府課以極重的交易稅,甚至不允許攤位買賣(轉手),攤位的價格是否會受到影響?持有攤位的獲利性是否會受到壓抑?並不會的!由歷史的經驗,即使嚴格到不准交易,攤位擁有者也可透過權利轉讓、使用權轉讓、合夥共用……等各種方式,達到獲利的目的,攤位的移轉價格仍然會居高不下,而且還更加不必繳稅,因為價格是由市場供需關係而產生,而非一定要靠實際交易行為。同樣的例子,在我們的國宅,在新加坡的組屋,都可以看的十分明白,房地產有其特殊性和優勢,外行人老是希望以對待其他商品的方式加以干預,還希望能達到其抑制房價的政策目標,其實都是椽木求魚。(下一頁:抑制高房價,方向只有一個!) 要真正抑制房價高漲問題,方向只有一個,就是增加公有租宅的供應,透過供需的市場法則,讓年輕人或是窮人可以極低的租金,解決住的問題,如此一般住宅的房價自然就可以獲得抑制,但對少數的、特殊的高級住宅的交易和價格,仍然無法有效抑制。 因為只要碰到「擁有」(所有權)問題,房價和因房地產而獲利的問題,就無法解決!最好的例子是新加坡,他們已有超過85%的國民住在政府所提供的組屋之內,而政府對於組屋的使用和移轉都有嚴格的限制,但組屋房價的飇漲和國民可因出售組屋而獲得利益的情況,仍然無法避免。 在觀念上,國民要「有屋可住」是一種問題;國民要「貯存財富」是另一種問題。只有極度外行的人才會將兩件完全不同的事,混為一談!要解決國民有屋可住不難,台灣事實上由於房屋早已供過於求,所以幾乎沒有這個問題,這可由台灣住宅的租金報酬率,幾乎是全亞洲最低的現象即可看出;但要解決國民「貯存財富」的問題,就需要真正的專業了。 最好的例子,是主計總處最近公佈2011年國家財富總淨額,較前一年增加10.8兆元,其中8兆元來自房地產增值,而在147.2兆元總淨值中,房地產價值為105.2兆元,可以看出台灣國富的增加,近八成來自房地產的貢獻,而房地產已成為全體國民最主要「貯存財富」的工具已是不爭的事實,這和房價、投機都無關,無端地以奢侈稅要去扭轉國民貯存財富的基本需求,顯然是對房地產嚴重缺乏了解! 政府能做的不做,該主管的機關(內政部)不管,而由非主管機關(財政部),撈過界的希望以奢侈稅的單一工具,達成拉下房價的任務,當然會失敗,還有什麼理由堅持不廢呢? 

奢侈稅當然應該廢除(下)

 
三、就打擊投機的角度觀察 奢侈稅倉促上路時,為了要各方接受,在實施的範圍上,採取了許多妥協性的界定,例如打住不打商,更不打工與農,打成屋不打預售屋……實際實施兩年多,房地產投機是否受到抑制呢?  實際的情況是,投機情況更嚴重了!例如限制了都市中的住宅,於是大量的投機資金流向了商用不動產,導致商用不動產的價格不斷創新高,已使得商用不動產的租金報酬率幾乎也在亞洲敬陪末座…… 投機資金流到了工業用地,造成不但工業用地的地價暴漲,已高得使鮭魚回流的廠商無法接受,而不得不又游向東南亞和中南美;更有數量甚大的工業用地受此影響而正積極計畫變更用途,變成工商或是住宅用地…… 投機資金流到了農地,大量的投機者購買了農地,甚至重劃中的農地,導致農地數量大幅減少,已嚴重影響到我們的糧食供應;各縣市重劃區大量增加,造成更大的投機和暴利,與人民和政府的對立(如大埔事件)…… 打房價高的台北市,於是大量的投機資金就投到高雄、台中,甚至新北市、新竹、桃園……大量流竄的資金已使台灣各縣市遍地開花,幾乎都成為投機的新樂園。 打實際交易的結果,已造成各地區購屋紅單滿天飛,大家已不再進行實體交易,而用預購單交易已成為新的投機交易方式,導致更多原本不想參加投機的人加入了投機的行列…… 為什麼會有這些現象呢?因為外行人並不真正知道什麼才是投機炒作?常誤以為只要價格高就是投機炒作!當然就無法對症下藥!舉例而言,有一幢房屋由一坪150萬元漲到200萬元,外行人就認為是投機炒作,錯了!這和投機炒作無關。 原因有二:一是能參與購買一坪200萬元房屋的人是少的,少數房價再高,都與大多數人無關;二是能購買一坪200萬元的人是富有的人,他們如遭到損失或獲利,也與大多數人無關,這就和藝術品拍賣相同,任何一項藝術品能拍賣到幾億、幾十億都和大多數人無關,說炒新聞可以,但對投機炒作而言,過分牽強,或退一步說,就是炒作也和大多數人無關。 但如果有一幢房屋從每坪12萬元漲到18萬元,問題就大了,原因也有二:一是因其單價低,所以獲利倍數就高,以具體例子,12萬漲到18萬就是漲了50%,而200萬漲到250萬才漲25%;二是因其總價低,所以有能力參與的人就多,容易成為全民運動,如有風險,受傷害的人就多。 台灣的房地產原先那有投機炒作的現象?少數台北市地段特別好,品質特別高的住宅,因為國民投資管道的不足,所以其價格有了較大的漲幅,真是投機炒作嗎?政府小題大作,開始大動作打房,認為只要房價高就是打擊的標的,結果打到全國遍地投機,各種工業用地、農業用地、山坡林牧用地,都變成投機炒作的標的,只因為價格相對便宜! 可怕的是,因大多數人民無從判斷,只覺得政府打房房價打不下,就應該可以去參與,但因台北市高價住宅不但買不起,又是打擊重點,所以只好依其能力去購買一坪10萬、20萬的風險宅,可是房價低通常就代表了區位不良、增值性不佳、入住率不高、未來投資風險高……這種驅使大多數人民去冒風險,在各種不正確的區位去炒地炒房,這種行為不才是真正投機炒作的推波助瀾者嗎? 更可怕的是,會參與這些投機行為的人,反而大多是經濟弱者,因為奢侈稅限制並打擊了他們原本計畫投資的地區和標的,所以必須冒更大的風險,去購買風險更大的房地產,甚至是非實體商品(預購單)……這種打房方式,只會更進一步加大了貧富的差距!  自夏禹以後,人們就已知道治水的最佳方法是疏導而不是防堵,而就房地產投機的角度而言,奢侈稅就是一種標準的防堵方法。盲目防堵的結果,使得國民的資金如決堤之水般的向全國各地、向各種非住宅土地、向各種非實體交易大量流去……因此,房地產投機的情況不但沒有受到抑制,反而因為受到圍堵,如洪水般的在全台氾濫。 奢侈稅本來的目的是希望抑制房地產投機,但實施的結果反而成為推動投機的手,使本來只有少數地區、少數商品的市場交易活絡,價格高漲,現在卻將投機的範圍擴大到了全台各地,這顯然是始料未及的,還要繼續嗎?(下一頁:就土地利用的角度觀察) 四、就土地利用的角度觀察 由於目前奢侈稅的管制年限是二年,所以幾乎所有土地開發的活動等於都停滯二年,現在財政部還希望延長為三年,在管制時間裡,不論都市更新、土地整合、合夥拆伙,都因此受到了極大的限制,尤其是開發需求愈強烈的地區,受到影響愈大。 相對地,本來沒有開發需求的地方,由於大量投機資金的湧入,反而攪動了原本平靜地區的土地利用,所以許多地區的農地、工業用地,非都市土地,甚至山坡地,都變成投機者攪動的地方,那些地方本無土地利用與開發的壓力,本無土地利用的市場需要,但在大量資金湧入後,幾乎都成為了投機的標的,原地主、投機者、仲介者、地方官員都成為了被攪動的對象。 如果還繼續攪動會發生什麼情況呢?台灣的土地利用的均衡將遭到極大的破壞,我們農田將大量地遭到破壞,這種不能回復的破壞,將嚴重影響到我們的糧食供給;我們工業土地將貴到沒有工廠能夠負擔;我們過多的重劃區將大量的成為「空區」或「鬼區」,將會造成資源的嚴重浪費;我們的山坡地將被大量地濫用而失去水土保持的功能,而我們真正應該推動的都市更新卻仍停滯不前…… 這樣的土地利用結果是我們希望達到的目標嗎?是奢侈稅預期達到的成果嗎? 100多年前,我們的建國理想「平均地權」早已確立,要先達成「地盡其利」的目標,才能真正得到「地利其享」的果實!如果我們只希望共享地利,但卻先破壞了地盡其利,地利共享的目標只怕會愈遠而不會愈近! 房地產問題如果容易,就不會成為中華民國建國的四大宗旨(驅逐韃虜,恢復中華,創建民國,平均地權)之一;房地產稅制如果簡單,就不會入憲,房地產稅賦,尤其是土地稅賦,它不是以課到稅為最主要的政策目標(而是在土地利用),但它卻一定會使政府的財政收入充足而且長久。依財政部資料,2013年前7月的土增稅收收入,已創1999年以來歷史新高,即為最好的例子! 過去二、三年,由於奢侈稅,民間每年約有一兆元的資金流出,流向中國、日本、馬來西亞、美國……如果奢侈稅不廢,民間資金必然還會以更快的速度流出台灣,台灣的經濟動能將更加不足!土地利用情況將更加糟糕! 奢侈稅嚴重扭曲和破壞土地利用的情況,才二年多,已使全台土地利用遭到極為嚴重的破壞,還要繼續嗎? 結論 我們現行的「土地增值稅」和「地價稅」有非常堅強的地利共享的理論基礎,可以長期的為政府提供穩定和持續的稅收,但其更重要的功能是還能確保「地盡其利」目標的達成,透過正確的土地利用,不只是要達到稅收目標,而且是要成為所有國民安居樂業的基礎。 少數急功近利的所謂專家學者,以錯誤的認識、短視的眼光、急躁的行為,輕忽地破壞了原有的體系,只不過兩年多的時間,不但造成稅收減少、房價照漲、投機增加、還嚴重破壞了全台各地區和各類型土地的利用,現在還要在財政部的主導下,持續增加其「影響力」與「破壞力」,這就是「奢侈稅是否應廢?」背後的真正情況。 相對地,對真正的投資人而言,奢侈稅廢不廢只是個小問題,因為「持有而非移轉(交易),才是房地產獲利的主要來源」,千萬不要因媒體或是仲介人員的鼓吹,或自己能力的限制,而將投資標的移轉到非都市土地、重劃區農地,或是郊區的房屋,那裡雖然看起來價格便宜,自己也買得起,但卻可能會是大災難的開始,因為「區位」還是決定房地產價值的最重要指標,祝大家投資順利。

2013年11月29日 星期五

【這位老兄實在太有才了!~通俗流暢的文筆,傳達了對房價过高的憂慮!】

台北人大元

台灣炒房10年,經濟沉淪30年

May 30 2013 07:181.台灣炒房 這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房,然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉?因為新買主也是要轉賣給別人。這個遊戲就叫做:「大家互相賣來賣去,看哪個笨蛋接到最後一棒。」 造成台灣兩高兩低的奇妙現象:房價高 空屋率高 房租低 薪水低  炒房本來就是只能炒房價,租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾,因為台灣經濟緩慢退步,所以薪資跟房租也緩慢下跌。 那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲,所以房價大漲。 這個遊戲本來就不可能永遠玩下去,時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久,台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的,有些人還真的以為可以玩100年。 那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點:利息太低,房屋稅金太低   2.我已經買了房,為什麼還要繳房屋稅?如果不繳,房子就會被政府搶走。 這是什麼爛政府!房屋要繳稅,這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人,每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用,就是浪費錢。正確的說,這世界上根本沒有買房這回事,所謂的買房,還是跟政府租房。 如果今天土地房屋不抽持有稅,那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人,圍牆圍起來。死都不賣,也拿他沒辦法。 所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」,就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動,房價漲稅金就漲,房價跌稅金就跌。 例如說這樣:買在鄉下的便宜爛地,價錢低,稅金也低。 30年後政府在旁邊蓋了捷運站,土地大漲。所以持有稅也大漲。 地主繳稅繳到受不了,到最後就會乖乖認命,改建成大樓收租。 一口氣又可以多塞幾千人。絕對不會有人敢浪費土地!想浪費土地,就是要花大錢來換。   3.台灣也有抽房屋稅啊?問題在那裡? 問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證,說你家多少錢就是多少錢。 當然大家都知道,台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家,通常是抽1~2% 也因為是用公告現值,所以每次政府徵收土地的時候,永遠會有屋主肉身檔怪手,死都不賣,因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。 但是不用怕!因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府 是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候,就乖乖用1000萬去買,但是你要繳稅的時候,政府就改口你家只值400萬,用這數字下去抽就好。台灣真是全世界最好的政府,我感動到要哭了。  4.就算稅金低又怎樣?你這麼喜歡繳稅嗎? 稅金太低,就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地,結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。 老爸留給我一塊地,是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝,結果只住我一人,建商花大錢要買,但是我死都不賣! 如果改建成大樓可以塞幾千人,但是我就是死都不賣!我每年都乖乖繳房屋稅,政府也拿我沒轍! 這一樣也是浪費土地。公告現值這玩意沒人敢動,你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後,開始有 一些老百姓突然變聰明了,要求提高公告現值。政府高興的要死,台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高,值得觀察。   5.炒客口袋深不見底,買房都是現金付清,央行緊縮房貸效果不大?觀念錯誤 炒客手上有1000萬,炒客不會去買1000萬的房屋,而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多! 不借才是傻子,槓桿槓桿再槓桿! 央行新政策一出,貸款成數下降,自備1000只能買2500。你說有沒有效? 以前買10個人頭可以買20間房,現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效?   6.奢侈稅效應實施之前,大家都在質疑,奢侈稅不一定有效?因為奢侈稅只抽15%,那我漲價16%賣掉不就結了?接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。 結果沒想到炒客大批退場,統統收山不玩。完全出乎意料! 那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房,照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。 但是好玩的地方來了!奢侈稅不問賺錢賠錢,兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅 。到最後每個屋主都做出一樣的選擇,就是房子先壓兩年,之後看看情況再說。 所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬,下個月就自動漲價變1100萬。 「但是房屋就是賣兩年賣不掉」   7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題,那建商降價脫手不就結了?觀念錯誤 台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是 17層地獄,但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉,不能降就是不能降。   8.買氣極凍之後,仲介應該喊跌,仲介要的是成交量,成交價高低是其次?觀念錯誤 再跟我複誦一次 「台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。」 如果房價跌了,你就不會買。明年房價會跌,那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌,我後年買更好。愈跌你愈不買。 房價漲的時候是「價量齊楊」,但是跌的時候是「價量齊跌」。 等到房價下跌,成交量會變低,不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。   9.容積率亂象 買完土地之後,房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。 政府會看週邊馬路夠不夠寬,附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。 例如說這塊地100坪,建蔽率50%,容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西,要留院子。然後可以蓋到300坪,每一層樓有50坪,所以你家可以蓋到6樓。  當然容積率不是問題,問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園, 政府就多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場,政府又多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。 亂發的結果就是居住品質超爛,明明馬路小的要死,旁邊卻有一棟20層大廈。  最好笑的是,台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋 300坪房屋,但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪,結果政府說不准改建。 那我200坪沒蓋到誰要賠我? 所以政府為了補償地主,就宣佈地主的200坪空間可以賣人。  要賣也不是問題,而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。 例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。 那這樣的話,我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以 上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地,多爽!   10.都更亂象 台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律,你買多少土地就可以蓋到你爽! 那為什麼建商只蓋5層,為什麼不蓋100層?因為法律規定6層開始就一定要裝電梯,而且當年台北沒這麼擠,多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。 二十年過去,容積率法律也實施了。事實上很多土地,容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地,然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房,建商分一些房。大家都有賺。 也因為都更因素,舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬,隔壁30年舊房子沒電梯,結果賣1100萬。原來舊房比新房貴,真是讓我大開眼界! 但這有個問題,不是每塊地都可以蓋20層,如果不行怎麼辦?而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。 到最後地主舊房有30坪,但是分到的新房只有20坪 。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓,因為地比較貴,建商願意讓步。 到最後郝龍斌喊出新政策,會適度放寬容積率,讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊,都更死的更快,因為每個地主都自動漲價,以前1000萬就賣, 現在我要2000萬才賣。    11.那如果建商不買怎麼辦?地主不就完了? 「明年房價會繼續漲,拖到明年我賺更多」 「建商不買是建商笨,我有損失嗎?」 「反正房屋稅很低,再拖10年我都跟你玩」  當然我們現在都知道,文林苑事件,建商跟市府吃相過於難看,造成都更已死。當初天價買舊房的,現在不知道怎麼辦。 所以說郝龍斌是打房的一大功臣,應該頒個獎章給他,哈哈哈哈。   12.房價等同60年租金,所以應該租房? 奇怪?你租完60年之後,房子會變成你的嗎?那你還不買? 觀念錯誤 房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓,屋齡「才」20年而已,髒/亂/沒電梯,買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶,你住的下去嗎? 就是因為這樣,法律才會規定建蔽率,就是要強迫你留一些空地當院子,這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿,窗戶是要開在哪裡? 就是因為居住品質超爛,所以舊公寓的房租一直偏低,比電梯大樓低很多。 好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。 房屋本來就不可能住到60年,每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年,房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子,你兒子也要繼續交房屋稅。 所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低,所以你可以多加一點,例如說25年。   13.那為什麼有人願意用這種高價買房? 因為他沒有要自住,而是要加價轉賣給別人。 房價不合理,不重要。 租金很低,不重要。 房屋舊舊髒髒又沒電梯,不重要。 反正只要找到一個智障肯買,所有問題都解決了。   14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」? 因為他是智障     15.日本炒房 日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級,跟台灣一樣,就是大家互相賣來賣去。 後來1985日本簽署了廣場協議,宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念,美國大壞蛋強迫日幣升值,導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的!甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。  廣場協議不是只有日幣升值,馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸? 真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。 日本當年跟台灣一樣,貨幣刻意貶值,然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去,貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值,正確的說不是升值,只是恢復原狀。 當然大家都知道,工廠會逐漸移出日本,日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢,工廠出走潮會比較慢,失業率也比較低。 但是老百姓不是借錢開公司,而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住,而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。 那個時候不是只有一般人買房,連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣,你不想買,銀行還會打電話給你,拜託你借錢買房。 一樣是房價暴漲,房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子,真是沒創意。  到了1989~1990,日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。 這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為,房價只會跌, 股價也只會跌,景氣只會變差不會變好,所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢,企業做的東西賣不掉,所以只好裁員減薪。因為減薪,所以更不敢 花錢,惡性循環。  日本政府只能選擇舉債建設,「生」一堆工作給老百姓,大家有工作就敢花錢,結果無效!不管政府怎樣說破嘴,民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用,只能繼續舉債,繼續建設。 對日本民眾而言,理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買,只敢買債卷,然後日本人又最愛買自己政府的債卷。 日本政府每次都是發新債還舊債,但是每次日本老百姓都很捧場,都是瞬間賣完。外國人根本不敢買,只有日本人願意買。真是讓我想不透。 日本現在的局面是房價太低,房租太高。但是老百姓就是不買。因為 「明年房價跟房租都會一起跌」   16.美國炒房 由於美國早就實施實價登錄,實價抽稅,照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩,信用差的人都可以借錢買房。 因為可以借錢的人變多,房價自然漲。美國佬看到房價漲,又有一堆人跳下買,然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。  1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息,2008正式破滅。 美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死,但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品,賣給自家美國人,也賣給外國人。整個包裝非常複雜,沒人搞得懂。 主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。 例如說銀行借錢給小明1000萬,利息10%。但如果小明破產,銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英,銀行自己抽掉2%,小英拿8%。如果小明破產,那會由小英賠掉1000萬,跟銀行無關。 也因為風險可以丟給別人,所以銀行也不會認真審核,隨便什麼窮人都借得到錢。  好玩的地方在哪裡?因為房貸已經包裝成「金融商品」,所以就跟股票一樣,是可以 「放空」的,你如果有猜到2008的崩盤,你早就發了。  那小英幹麼買?小英是白痴嗎? 因為房價在漲,小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。  那為什麼美國銀行業倒掉一堆?不是都轉賣光了? 因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲,銀行幹麼給小英賺?自己賺不是更好。     17.那為什麼台灣銀行業沒倒? 因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則,不求銀行賺大錢,只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品,政府是不讓銀行買的。 雖然說銀行自己不買,但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣,白痴法規......) 這就是所謂的「連動債」。   18.美國崩盤之後怎麼辦? 美國人看到日本的慘狀,所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0, 第二步瘋狂大印鈔。 照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國,如果產品不能賣給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞 ,而是全世界平均分擔。 美國本來可能會衰退20年,現在回頭來看,竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。   19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效? 我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。 理由很簡單,因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢,但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。 而且日本不是崩盤之後立刻印鈔,而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年,就算政府說明天經濟會變好,也沒人會信。    20.所以說利息太低真是炒房的根源,原來兇手是彭淮南。 觀念錯誤 低利容易炒房,但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟,央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票,一樣很慘。 真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現, 政府應該立刻用力打下去,叫你不准玩。  例如說日本已經維持0利率超過10年,但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩 「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩,我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。 最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。   21.那這次炒房到底是誰的錯? 全體台灣人的錯。 既然政府鼓勵炒房,那你為什麼還要投給他? 答案很簡單,因為你心中希望房價漲。 也就是說,每天在版上喊跌的人其實是少數特例。 台灣大多數的人是希望房價漲,只是那些人不上網罷了。 台灣大多數的人都希望趁著房價漲,撈一票就跑。  「至於爆炸之後會多慘,干我屁事,反正我已經家財萬貫了」 「你們這些笨蛋努力工作吧!哈哈!」      22.未來台灣怎麼走? 台灣儲蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式,不會走向美國模式。 陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本:台灣人真是我的好朋友) 房價跌/房租跌/股票跌/物價跌 但是你的薪水也在跌。  房價到最後會跟日本一樣,變成房價太低,房租太高。我是建議可買一間養老用。至 於買第二間當包租公,要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。  密切注意政府法令,政府會不會提高房地產稅金?我不知道。 但是稅金抽的愈重,房價就跌得愈慘。 買房的時候要把未來稅金也算進去,不要買了發覺扛不起。 理財要保守,建議還是以低風險的債卷為主,股票少量即可。 但是要謹記:「別買台灣國債,別買日本國債。」 原作者: GameHeven (Mark Williams)